Kostenmiete vs. Marktmiete – Zwei Welten, ein Dilemma

 

 

In der Schweiz gibt es zwei zentrale Mietzinskonzepte, die sich wie zwei ungleiche Geschwister verhalten:

1. Kostenmiete – das brave, vernünftige Kind
   Diese Miete basiert auf den tatsächlichen Kosten der Immobilie und wird hauptsächlich von gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften, staatlich geförderten Projekten oder subventionierten Wohnungen genutzt. Ihre Bestandteile:
   • Finanzierungskosten (Hypotheken, Zinsen – ein Hoch auf die Bank!)
   • Betriebskosten (Wartung, Verwaltung, Versicherungen – ohne die es schnell chaotisch wird)
   • Unterhaltskosten (Reparaturen, Sanierungen – der tropfende Wasserhahn lässt grüssen)
   • Abschreibungen und Erneuerungsreserven (weil auch Immobilien nicht ewig frisch bleiben)
2. Marktmiete – der wilde, unberechenbare Bruder
   Hier regieren Angebot und Nachfrage. Standort, Ausstattung und die allgemeine Marktlage bestimmen, wie tief oder wie tief man in die Tasche greifen muss.

Warum ist das Ganze relevant? Weil das Mietrecht die Kostenmiete als Schutzmechanismus gegen überhöhte Mieten sieht. Theoretisch darf der Mietzins nicht einfach ins Astronomische steigen, sondern muss nachvollziehbar bleiben (Art. 269 OR).

 

Das zentrale Problem der Subventionierung – Wenn sich der Markt selbst austrickst

Jetzt wird’s spannend: Selbst die Kostenmiete entkommt dem Einfluss der Marktmiete nicht – eine paradoxe Situation:

• Der Marktwert einer Immobilie orientiert sich an den Marktmieten.
• Der Landpreis? Auch der wird vom Markt diktiert.
• Subventionen? Die heben den Mechanismus nicht auf – sie verstärken ihn oft noch!

Das führt zu skurrilen Effekten:

• Subventionierte Käufer zahlen überhöhte Preise – weil der Markt genau weiss, dass der Staat tief in die Tasche greift.
• Die Kostenmiete bleibt dauerhaft hoch, weil sie auf den (oft überteuerten) Anschaffungskosten basiert.
• Marktanpassungen? Fehlanzeige! Einmal teuer, bleibt teuer.

Fazit: Das ganze System ist in sich verknotet. Anstatt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, trägt die Subventionierung oft zur Preissteigerung bei.

 

Weitere Baustellen bei der Kostenmiete – Was nicht passt, wird passend gerechnet

Neben diesem Grundproblem gibt es noch ein paar andere Stolpersteine:

1. Effizienz? Brauchen wir das?
   Wenn sich die Miete an den Kosten orientiert, gibt es keinen Druck, sparsam zu wirtschaften. Warum also günstig sanieren, wenn man die Rechnung einfach an die Mieter weitergeben kann?
2. Mietwohnungen als Lebenslange Festung
   Wer einmal in einer günstigen Genossenschaftswohnung sitzt, bleibt dort oft sitzen – und neue Mieter haben das Nachsehen.
3. Subventionen für alle – auch für die Falschen
   Weil Mietzinskontrollen oft lasch sind, können auch Gutverdiener in subventionierten Wohnungen bleiben. Die wirklich Bedürftigen schauen in die Röhre.
4. Immer höhere Baukosten
   Strenge Vorschriften und teure Baustandards treiben die Kosten in die Höhe – was selbst subventionierte Projekte unnötig verteuert.

Lösungsansätze – Wie kommen wir aus der Mietspirale heraus?

Wie könnte eine Subventionierung aussehen, die nicht den Markt weiter anheizt? Hier ein paar Ideen:

- Direkte Mietzinszuschüsse statt Objektsubventionen
Statt teure Wohnungen zu fördern, könnte der Staat einfach einkommensabhängige Zuschüsse an Mieter zahlen.

- Vergünstigte Baurechte statt überteuerte Landkäufe
Der Staat könnte Land nicht verkaufen, sondern im Baurecht an gemeinnützige Bauträger vergeben – und so Spekulation verhindern.

- Preisregulierte Weitergabe von subventionierten Wohnungen
Wer von staatlicher Förderung profitiert, kann nicht einfach später mit fettem Gewinn weiterverkaufen.

- Dynamische Subventionen
Anstatt fixer Zuschüsse sollten Förderungen flexibel an Marktbedingungen angepasst werden.

 

Fazit – Die gute Idee, die oft am Markt zerschellt

Die Kostenmiete ist grundsätzlich ein sinnvoller Ansatz, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Doch solange sie von Marktpreisen beeinflusst wird, bleibt sie in einem Teufelskreis gefangen. Subventionen, die eigentlich für Entlastung sorgen sollen, bewirken oft das Gegenteil.

Die Lösung? Subventionen müssten losgelöst vom Marktmechanismus funktionieren – etwa durch direkte Zuschüsse an Mieter oder eine clevere Bodenpolitik. Sonst bleibt die Idee der Kostenmiete eine schöne Theorie, die in der Praxis allzu oft an den harten Realitäten des Immobilienmarkts scheitert.

 

Peter Blättler